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  最新消息  
香港部分樓盤大幅降價 內地炒房客虧錢賣樓
經濟參考報
 
近日,“以長江實業和新鴻基為代表的部分香港大型地產商開始大幅降價”的消息引發關注。實際上,不僅僅是樓市成交慘淡,熱門地段流標、入市新盤降價搶客等一連串負面消息也不斷沖擊香港樓市。
當地輿論稱,這是特區政府一年多以前連續推出“辣招”打壓樓市造成的。但更重要的原因是,美聯儲退市已造成資金從新興國家大規模流出,低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然減退。
目前,悲觀氣氛正籠罩香港樓市。有機構分析,香港樓市調整周期展開,今年樓價或下調一成。
慘淡
內地客香港虧錢賣樓
近期有關內地客虧錢賣樓的消息接連不斷,最新爆出的一宗是一名內地韓姓業主賣樓虧了600萬港元。
這位內地客持有的是位于山頂加列山道的300平米“大宅”,業主2011年購進的時候花了1.28億港元。有知情的代理透露,這名內地客購入物業后本來打算短線炒賣,中間也曾經試圖出租,但一直沒找到下家,于是便將房子叫價下調求售,最后以1.3億港元售出。以購入價計算,這次轉售賬面雖然微賺200萬港元,但連同印花稅及傭金等,估計該名內地客要虧損約600萬港元。
山頂豪宅屬富人區,而富人又一向不差錢,故而山頂豪宅價格從來是只高不低。這讓港人感嘆,更催生警惕:香港樓市正走在下坡路上?
內地客虧錢賣樓并非這一例。盤點一下近期的實例:
大角,有一處實用面積1061平方英尺(約合90平米)的住宅,原本由一名內地客以2265萬港元購入,近日以2200萬港元易手,賬面損失65萬港元,若加上厘印費(96萬港元)及代理傭金等雜項支出,實質損失逾180萬港元。
大潭陽明山莊,一名近年買入多個物業的內地鄭姓客人,在2012年斥資1900萬港元購入的物業,近日以1795萬港元售出,賬面虧損約105萬港元,而由于交易須付5%額外印花稅,即近90萬港元,假如全數由賣方承擔,再連同印花稅及傭金等費用,他實際上虧了約270萬港元。
內地客為何頻頻爆出虧錢賣樓?直接因素,多數意見認為與內地“錢荒”有關,在香港買樓的內地投資者多是生意人,受銀行收緊信貸、資金周轉困難影響,一些內地投資者急于出售物業回籠資金,只好虧錢賣樓。但“蝕本”出手,也反映了香港樓市近期需求不旺的“慘淡”景象。
很多人都在問:這種凄涼僅僅是短期現象,還是意味著一個調整周期的到來?全球資金大環境影響下的香港樓市,會否因一系列負面因素疊加而出現多米諾骨牌效應?
難免
香港“炒樓”熱潮必然減退
農歷新年過后,傳來的不僅僅是樓市成交慘淡這一樁壞消息,熱門地段流標、入市新盤大幅降價搶客等一連串負面消息也不斷沖擊樓市。
最新消息是,屯門兩幅住宅地截標以每平方英尺2000余港元的低價售出,創下該區塊十幾年以來的最低價。至于新樓盤“劈價搶客”,以元朗一樓盤為例,去年3月底首度開盤,當時平均實用平方英尺價1.71萬港元,而最近一期報價則是約9200港元,價格調整幅度可謂驚人。
有輿論稱,這是特區政府一年多以前連續推出“辣招”打壓樓市造成的。去年下半年起,由于特區政府推出針對內地炒樓的“雙辣招”(非本地人、短期炒賣者加征印花稅),內地客參與較多的“豪宅”市場便開始疲軟。據差餉物業估價署早前公布,去年全港樓價升約7.7%,升幅為5年來新低,實用面積1722平方英尺(約150平米)以上大戶型,樓價更是5年來首次出現跌幅,全年下跌2%。
更有機構數據稱一手房需求應聲銳降,以非本地個人及非本地公司名義購買物業的個案,去年第三季度減少至平均每月89宗,占總成交2.2%,遠低于2012年1月至10月期間,平均每月約360余宗,占總成交逾4.5%的水平。
“辣招”之外,全球金融大環境更為人所關注。香港作為對全球資金動向最敏感的開放式經濟體,國際金融一有風吹草動,樓市便搖晃不已。美聯儲退市已造成資金從新興國家大規模流出,原為低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然會減退,這是香港樓市疲軟的根本。
香港金管局總裁陳德霖早前預告,金融海嘯后流入的1000億美元將會撤走,屆時會對資金流動性及利率造成壓力。
香港金管局及中原研究部的資料顯示,自2008年美聯儲推出首輪量寬后,熱錢流入將香港銀行體系資金一度推高至3180億港元,令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位,現時銀行體系資金約1639億元,資金轉勢流走后,市場預計按揭利率將從低位回升至逾3厘水平。
中國內地對香港的影響也越來越大。從香港的角度看,一方面,內地經濟保持穩定增長,內地金融系統穩健、不易受國際沖擊,對香港起著重要的支撐作用;另一方面,內地收緊銀根、整頓“影子銀行”、打擊腐敗,又客觀上影響了對香港樓市的需求。內地整頓金融秩序對全球金融的影響也不容小覷,一國際金融機構高管就直言,中國為影子銀行“收水”,比美聯儲退市更值得新興市場憂慮。
下調
香港樓價今年或降一成
悲觀的氣氛正籠罩香港樓市。農歷新年期間,一二手房成交大幅下挫,說明投資者對現階段入市買樓變得猶豫,大部分都轉持觀望態度。
一機構民調顯示,市民預期短期樓價下跌所占比例為70.9%;而認為樓價短期上升所占比例為12.1%,屬偏低水平。
在香港,一枝獨秀的地產行業也可視作經濟之母,樓市一旺百旺,一衰百衰。從樓市周期看,回歸以來香港曾經歷過1997年(亞洲金融危機)、2003年(非典危機)及2008年(美國次貸危機)的樓市大調整,自2008年12月香港私人住宅價格跌入谷底后,反彈至今累計升幅已達134%。目前樓價升幅換算成年率高達18.5%,是G D P增幅的5到6倍,也是物價增幅的3到4倍。無論從基本面還是從外圍大環境看,香港樓市都顯現出正在步入調整期。美聯儲的加息預期就是調整的信號。
香港財金官員已不只一次警告,香港利率有可能比美國更早進入加息周期。一方面,在新興市場熱錢流走的陰影之下,未來加息的可能性驟增;另一方面,受持有成本增加的影響,地產商會加快售樓,未來香港樓市新盤供應將會逐步增加。不少業內人士據此分析,香港樓市有可能要調整兩成或以上才見底,調整期至少需要2年。
不過,也有樂觀者認為,目前香港經濟基調良好,失業率仍維持約3.3%水平,業主持貨能力較強,低息環境下,大部分不需急于“劈價”套現,預計今年住宅樓價有望上升。
還有業內人士把樓市保持暢旺的希望寄托在內地客身上。世邦魏理仕發布《中國資本進軍海外房地產投資報告》,預計今年中國個人投資者將有1.1萬億元投向海外房地產市場。有分析師算賬,由于人民幣持續升值,目前內地客入市港樓等于打了7.8折。
萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管林浩文表示,短期內“限購令”不會有所放寬,港人在內地購房的限制依然持續,加上內地稅制復雜,投資內地樓市未必有多大賺頭,簡單而言5年要升值3成以上才“有錢賺”。他又表示,限購令內地資金南下,預料投資者將重返香港新盤市場,今年內地買家比例將由現時的5%增至10%。
總之,多數觀點認為,香港樓市將進入調整期,但由于全球發展尚算穩定,調整將是溫和的。有機構預測,新盤減價沖擊二手房,預期今年二手樓價下跌10%。如果其他地產商跟隨減價賣樓的話,新盤定價有可能會“一浪低于一浪”,而急于套現的二手房業主惟有減價爭奪客源,假如一手房及二手房的價格齊跌,香港樓市就可能真走到轉折點了。
 

 
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